县人大常委会城建环资工委

（2025年6月25日）

根据工作安排，2025年6月，县人大常委会副主任刘须芹率调研组先后深入望湖新城和九香美城等回迁安置小区，对小区物业管理工作进行调研。调研组实地查看了回迁安置小区基础设施建设、环境卫生管理、公共服务配套等情况，与小区居民、物业服务人员、社区“两委”干部面对面交流，聚焦基层治理难点痛点问题，广泛收集意见建议。现将调研情况报告如下：

一、工作成效

近年来，随着城镇化进程加速推进，全县累计建成回迁安置小区33个，惠及征迁群众2.29万户。作为新型社区形态，这类小区的物业管理水平直接关乎征迁群众的生活品质和社会和谐稳定。为破解回迁安置小区物业管理难题，县人民政府及各职能部门创新治理路径，通过整合资源、强化服务，推动管理水平系统性提升。在管理机制上，建立“政府主导、社区协同、居民参与”的多元共治模式，形成三级联动管理网络；在服务提质上，开展多次专项整治行动，解决居民实际问题；同步引入专业化物业管理企业，规范维修、保洁、绿化等服务标准。截至目前，全县33个回迁安置小区中，24个已引入物业管理公司，9个由村（社区）实行兜底管理。系列举措有效改善了回迁安置小区的居住环境，增强了居民的幸福感和归属感，为构建和谐社区奠定了坚实基础。

二、存在问题

（一）基础设施相对薄弱，改造提质不到位。相较于商业小区，回迁安置小区普遍存在基础设施先天不足问题。在公共服务设施配套方面，健身器材、休闲座椅等便民设施不仅数量短缺，且日常维护缺失严重，部分器材因长期失修存在安全隐患。绿化建设方面，尽管新建小区交付时达到绿化率指标，但后续养护资金与管理力量投入不足，导致绿植枯死、绿地裸露现象频发，景观品质逐年下降。此外，部分居民受原有农耕生活习惯影响，将公共绿化带私自开垦为菜地，或在绿化区域堆放杂物，进一步加剧了环境破坏，严重影响小区整体居住环境与公共秩序。

（二）物业费用收取困难，服务运营效率低。回迁安置小区物业费收缴率长期处于低位，已成为制约物业服务质量提升的核心瓶颈。从客观上看，一些老旧小区居民生活拮据，物业费会进一步增加其生活成本。从主观上看，部分居民因长期习惯“无物业费”的农村生活模式，在思想观念上没有形成“花钱买服务”的意识。多数业主以小区基础设施差、生活环境质量低、管理服务不到位、收费不透明、问题未解决为由拒绝缴费。物业费收缴困难直接导致物业服务运营陷入恶性循环，加剧了物业公司经营压力，严重影响物业服务质量。

（三）行业监管责任缺失，管理体系不健全。当前，回迁安置小区物业管理缺乏系统有效的监管机制。属地政府、行业主管部门与社区权责划分模糊，面对业主违规装修、毁绿占绿、私搭乱建等乱象，执法部门介入迟缓，整改措施流于表面，监管缺位变相纵容了违规行为滋生蔓延。在物业企业管理方面，行业主管部门对物业企业准入审核宽松，缺乏动态监管与惩戒措施机制，致使部分服务能力不足、管理经验欠缺的企业进入市场后长期陷入服务水平低、居民满意度差的恶性循环，严重制约小区治理效能提升。

三、工作建议

（一）加大提质改造，着力提升城市品质。一方面，结合城市更新行动和民生工程，重点修缮破损的内部及周边道路、消防、管网设施，不断完善回迁安置小区基础设施条件；同步引入社会企业参与公共设施建设，探索广告位租赁、场地经营等创收路径，反哺设施维护。另一方面，优化设施管理模式，推行“社区+物业+居民”共管机制，建立“居民报修—社区协调—物业处置”响应通道；针对绿化养护难题，加强对私自毁绿种菜行为的劝导与惩戒，逐步提升小区居住环境与公共秩序。

（二）创新管理机制，逐步破解缴费困局。一是实施差异化收费政策，对低收入家庭、未入住业主推行“阶梯物业费”收费制度；同时，积极探索“政府前期兜底+后期逐步过渡”模式，缓解居民缴费压力。二是强化宣传引导，通过社区讲座、张贴广告、微信群推送政策法规等方式普及物业服务价值，拓宽业主参与小区管理途径，广泛凝聚业主力量，增强业主治理认同感。三是构建“服务-缴费”良性循环，推动物业企业与居民签订服务协议，明确服务标准与投诉处理流程，对居民反映的问题限时办结；对物业服务质量进行量化考核，考核结果与物业费调整、企业资质挂钩，倒逼物业提升服务水平，逐步破解收费难题。

（三）强化行业监管，切实规范物业管理。一是明确属地政府、职能部门、社区的职责边界，建立“三级联动”责任清单，细化违建查处、绿化保护等事项的牵头单位与协同机制，缩短执法响应时间。二是完善物业企业全周期管理机制，严格准入门槛，将企业信用评级、过往服务评价纳入资质审核；建立动态考核与退出机制，对服务不达标企业实行“红黄牌”警告，连续差评企业强制清退。三是畅通居民监督渠道，完善物业监管投诉机制，对群众举报问题限时督办并公开处理结果，形成“监管+共治”合力，推动回迁安置小区物业管理规范化、长效化。